Stabile Mietpreise bei Handelsimmobilien

Nachdem die Mieten viele Jahre kontinuierlich gestiegen sind, lässt sich in den meisten deutschen Städten eine Stabilisierung auf dem Vorjahresniveau feststellen. Das ist das Ergebnis des Retailmarkt Reports 2015 des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate.

„Verantwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren, die im Ergebnis zu sinkenden Frequenzen und stagnierenden Umsätzen in den 1A-Lagen führen: Ursache hierfür sind ein verändertes Käuferverhalten durch den wachsenden Online-Handel, ein zunehmender Einfluss vertikaler Einzelhändler wie H&M, Inditex und Primark sowie ein höheres Anspruchsdenken der Kunden an den stationären Handel“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH. Trotz einer positiven konjunkturellen Großwetterlage in Deutschland spielen Unsicherheiten im Zusammenhang mit den vielen globalen Krisenherden gerade für international operierende Einzelhändler eine nicht unwesentliche Rolle bei ihren Standortentscheidungen.

Spitzenreiter bleiben München, Berlin und Frankfurt

In den insgesamt 64 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten Märkten hat sich die Spitzenmiete in 45 Städten nicht verändert. Noch einmal leicht zugelegt hat sie an 7 Standorten, wohingegen 12 leicht rückläufige Höchstmieten hinnehmen mussten. Bei den 7 Top-Märkten verzeichnete lediglich Düsseldorf einen leichten Anstieg um knapp 2 Prozent. Im gleichen Umfang hat sich die Spitzenmiete in Frankfurt dagegen reduziert. Spitzenreiter bleibt damit München mit 370 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Berlin mit 310 Euro. Frankfurt konnte wie erwähnt die Höchstmiete nicht halten, ist mit 305 Euro aber immer noch unter den Top 3. Auf dem vierten Platz folgt Düsseldorf mit 285 Euro und setzte sich damit vor Hamburg und Köln, wo jeweils 280 Euro zu verzeichnen sind. Schlusslicht unter den Big Seven ist Stuttgart mit 275 Euro. Auch in Leipzig hat sich die Spitzenmiete stabil entwickelt und liegt unverändert bei 120 Euro.

Der aus den Vorjahren bekannte, stark ausgeprägte Flächenengpass, insbesondere in den absoluten A-Lagen, hat sich im Laufe des Jahres 2015 spürbar entspannt. Insgesamt kann ein steigendes Angebot beobachtet werden, das auf unterschiedliche Entwicklungen zurückzuführen ist. Ein Grund ist, dass im Zuge der sehr positiven Entwicklung der Einzelhandelsmärkte in den letzten Jahren eine Reihe von Projektentwicklungen und umfassenden Renovierungsmaßnahmen stattgefunden und den Märkten zusätzliche Flächen zugeführt haben. Gleichzeitig zeigt sich aber auch, dass mehr Retailer Flächen aufgeben, sodass ein größeres Potenzial für Nach- und Untervermietungen vorhanden ist. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt, dass die mittlerweile erreichten Mietpreisniveaus in den bevorzugten Premiumlagen für einige Konzepte und lokale Einzelhändler die wirtschaftlich vertretbare Schmerzgrenze überschritten haben.

Kaum Erweiterungspotenzial bei A-Lagen

Vor allem große sowie internationale Filialisten sind hinsichtlich der Standortqualität zunehmend kompromisslos. Anders als noch vor einiger Zeit sind die Händler kaum bereit, auf Lagen außerhalb der hochfrequentierten Shoppingmeilen auszuweichen. Da die A-Lagen in vielen Städten gleichzeitig kein Erweiterungspotenzial mehr haben, werden Gesuche vielfach geschoben oder bei nicht vorhandenem Angebot in der angestrebten Qualität auch aufgegeben. Ausschlaggebend hierfür ist, dass der Expansionsdruck vieler Markenhersteller nicht mehr so ausgeprägt ist wie in den Vorjahren. Dies liegt einerseits daran, dass viele wichtige Standorte in den letzten Jahren bereits konsequent besetzt wurden, wobei steigende Mieten akzeptiert wurden, um die Expansionsziele zu erreichen. Andererseits spüren auch erfolgreiche Labels den Druck des Online-Handels, sodass sich Neueröffnungen nur noch in optimaler Lage rechnen.